Les grands principes du démembrement

principes du démembrement de propriété
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Le démembrement de propriété est une technique utilisée pour répartir la pleine propriété d’un bien immeuble, qui est souvent méconnue du public. Cependant, il présente des avantages pour ceux ci, surtout en fonction des objectifs qu’ils ont.

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une technique juridique. Elle consiste en la séparation du droit de propriété d’un bien, en deux droits distincts : l’usufruit et la nue propriété.

Ici, l ‘usufruitier a le droit d’utiliser le bien, d’en profiter, de jouir des fruits et avantages issus de cette utilisation. Le nu propriétaire quant à lui détient uniquement la propriété du bien.

La durée de démembrement varie selon les termes de la convention de démembrement signée. Ainsi, elle peut être: viagère ou temporaire.

Le démembrement prend donc fin fin:

  • au décès de l’usufruitier
  • au terme de la convention dans le cadre d’un démembrement temporaire

Principes du démembrement de propriété : les droits et obligations

Dans le cadre du démembrement, puisque le droit de propriété est partagé entre l’usufruitier et le nu propriétaire, chaque partie a des droits et obligations.

Les droits et obligations de l’usufruitier

L’un des principes du démembrement de propriété veut que l’’usufruitier aie le droit d’utiliser le bien, d’en profiter et de bénéficier selon les cas, des revenus qu’il pourrait générer.

Ce droit l’empêche et lui interdit donc de vendre sur sa seule initiative, le bien démembré. Il peut toutefois l’occuper ou le louer mais il ne doit en aucun cas, détériorer le bien (l’immeuble le plus souvent) ni en changer la destination.

Son obligation consiste également à entretenir le bien, effectuer les travaux nécessaires au maintien en bon état du bien (article 605 du Code Civil) et surtout payer les charges relatives au revenu du bien notamment les impôts.

Qu’en est il du nu propriétaire ?

Le nu propriétaire a lui aussi des droits et obligations auxquels il doit se tenir. Ainsi, il ne peut occuper le bien ni procéder à une mise en location de celui ci et a à sa charge les grosses réparations du bien (cette obligation est définie par l’article 606 du Code Civil).

Par ailleurs, le nu propriétaire supporte les « impôts extraordinaires ».

Le démembrement est souvent appliqué aux biens immobiliers et dans certains cas, aux parts sociales ou encore aux parts de SCPI. Selon le type de placement ou de bien auquel il est appliqué, les principes du démembrement restent les mêmes.

 

Principes du démembrement de propriété: la fiscalité

Le démembrement n’est pas fiscalement neutre. Selon les principes du démembrement de propriété, la fiscalité applicable va dépendre du statut de la personne concernée : usufruitier ou nu propriétaire.

Fiscalité du nu propriétaire

Le nu propriétaire ne paie aucun impôt durant toute la durée du démembrement puisque la jouissance du bien n’est pas détenue par lui et qu’il n’en perçoit aucun revenu.

Toutefois, à la fin du démembrement, c’est à dire, à partir du moment où il récupère la pleine propriété du bien, il doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu.

En outre, en cas de cession du bien, c’est le nu propriétaire qui subira l’imposition des plus values de cession ; imposition qui se fera à hauteur de 19% du montant de la vente + les prélèvements sociaux (15,5%). Il pourra bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée de détention du bien. En un mot, il se verra appliquer la fiscalité des plus values de cessions immobilières.

Autre point important, la nue propriété est exonérée d’ISF. Durant toute la durée du démembrement, la valeur du bien n’est pas prise en compte dans le calcul de la base taxable à l’ISF.

Principes du démembrement de propriété: les impôts locaux

Le paiement des impôt locaux (taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe audiovisuelle) est entièrement à la charge de l’usufruitier.

Fiscalité de l’usufruitier

La charge des impôts incombe à l’usufruitier. En effet, dans le cas où il procèderait à la location du bien, il doit procéder à la déclaration des revenus issus de cette location, ce qui entraine bien entendu une imposition à l’impôt sur le revenu.

De plus, comme dit plus haut, les impôts locaux sont eux aussi à la charge de l’usufruitier.

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